Le monde de la copropriété est régi par des règles complexes qui peuvent parfois sembler déroutantes. Les assemblées générales, moments clés où les copropriétaires se réunissent pour prendre des décisions importantes, sont particulièrement concernées par ces réglementations. Dans cet article, nous allons donc vous donner les clés pour mieux comprendre la législation sur la copropriété et le fonctionnement des assemblées générales.
Le cadre légal de la copropriété
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Elle est complétée par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui précise notamment les modalités d’organisation et de fonctionnement des assemblées générales. Ces textes ont été régulièrement modifiés pour s’adapter aux évolutions sociétales et aux besoins des copropriétaires.
Ainsi, par exemple, la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré de nouvelles mesures visant à améliorer la gestion des copropriétés, en renforçant notamment les obligations d’information et de transparence à l’égard des copropriétaires.
L’assemblée générale : une instance décisionnelle majeure
L’assemblée générale est l’organe souverain de la copropriété, composé de l’ensemble des copropriétaires. Elle se réunit au moins une fois par an pour délibérer sur les questions intéressant la vie de la copropriété et prendre les décisions nécessaires à sa gestion.
Parmi les compétences de l’assemblée générale, on peut citer notamment :
- l’élection du syndic, chargé d’administrer la copropriété et de représenter les copropriétaires ;
- l’adoption du budget prévisionnel et l’approbation des comptes ;
- la décision des travaux à réaliser dans les parties communes ;
- la modification du règlement de copropriété.
Le fonctionnement des assemblées générales : règles et procédures
Les assemblées générales sont convoquées par le syndic, qui établit l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical. La convocation doit être envoyée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l’assemblée, par lettre recommandée ou par voie électronique si le copropriétaire a donné son accord.
Lors de l’assemblée générale, les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées. Cependant, certaines décisions requièrent une majorité plus élevée :
- la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi) pour, par exemple, l’élection du syndic ou l’autorisation de travaux dans les parties communes ;
- la double majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (article 26) pour des décisions touchant à la modification du règlement de copropriété ou à la répartition des charges ;
- l’unanimité des voix pour certaines décisions exceptionnelles, comme la suppression du statut de copropriété.
Le vote par procuration est autorisé, mais le nombre de mandats détenus par un même copropriétaire ne peut excéder un certain seuil fixé par le règlement de copropriété.
Les recours possibles en cas de contestation
Un copropriétaire mécontent d’une décision prise en assemblée générale peut exercer un recours devant le tribunal de grande instance du lieu où se trouve l’immeuble. Ce recours doit être introduit dans un délai de deux mois à compter de la notification des décisions contestées.
Pour être recevable, la contestation doit porter sur une décision qui viole la loi ou le règlement de copropriété, ou qui porte une atteinte disproportionnée aux droits d’un copropriétaire. Le juge vérifiera la légalité et l’équité des décisions prises et pourra, le cas échéant, les annuler ou les modifier.
Dans ce contexte complexe, il est souvent recommandé aux copropriétaires de se faire assister par un avocat spécialisé dans le droit de la copropriété, afin d’éviter les erreurs et les litiges.
La législation sur la copropriété et les assemblées générales constitue un ensemble dense et complexe, qui nécessite une bonne compréhension des règles en vigueur pour garantir une gestion sereine et efficace de la copropriété. En maîtrisant les aspects légaux et en respectant les procédures, les copropriétaires contribueront à préserver l’harmonie au sein de leur immeuble et à assurer la pérennité de leur investissement.